BBDoc.ru
Международные финансы
Последние Поступления История банковского дела Международные финансы Партнеры Проекта Раритеты

Развитие ипотечного жилищного кредитования в России: вопросы радикального обновления методологической базы

А.Г. Куликов,

профессор кафедры "Экономика и финансы общественного сектора" Российской академии народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации, доктор экономических наук, профессор, заслуженный деятель наукиВ.С. Янин,

председатель правления Мособлбанка, кандидат экономических наук

(Перепечатано с: "Деньги и кредит", 2/2014. С. 3-13. Статья приводится в сокращении.)

Развитие ипотечного жилищного кредитования и повышение обеспеченности населения жильем ? одна из важнейших социально-экономических задач государства. Решение этой задачи требует обновления концептуальных основ ипотечного жилищного кредитования. В силу своих специфических особенностей ипотечное жилищное кредитование, по мнению авторов, следует рассматривать не как разновидность потребительского кредитования, а как долгосрочные инвестиционные вложения в формирование и развитие главной производительной силы общества - человека, т. е. рассматривать как самостоятельный вид кредитования. Авторы полагают, что для формирования реальной и эффективной жилищной и кредитной политики необходимо отказаться от действующей сегодня несостоятельной методологии определения доступности жилья и перейти к научно обоснованной методологии, учитывающей все основные факторы, влияющие на ее уровень.

В России, как и во всем современном мире, основными видами кредитования населения являются потребительское и ипотечное кредитование. Несмотря на их значительное внешнее сходство, эти два вида кредитования существенно отличаются друг от друга по целям кредитования, обеспечению кредита, количеству субъектов кредитной сделки, участию и роли государства, социально-экономической значимости каждого из них, в том числе воздействию на процесс воспроизводства и развитие национальной экономики. Эти различия настолько существенны, что мы можем и должны рассматривать их как два самостоятельных вида кредита и соответственно два самостоятельных вида кредитования.

Несмотря на то, что многие авторы указывают на определенные отличия этих двух видов кредитования, тем не менее и в отечественной, и в зарубежной литературе ипотечное кредитование, в том числе и ипотечное жилищное кредитование, рассматривается как составная часть потребительского кредитования. Так, в учебнике "Банковские операции" под редакцией профессора Ю.И. Коробова указано: "К потребительским кредитам относятся любые виды ссуд, предоставляемых населению, в том числе ссуды на приобретение товаров длительного пользования, ипотечные ссуды, ссуды на неотложные нужды и др.". И далее авторы продолжают: "Кредитование физических лиц в России в настоящее время осуществляют все коммерческие банки, однако основным кредитором населения является Сбербанк России. В настоящее время им предоставляются следующие виды кредитов физическим лицам: на приобретение, строительство и реконструкцию объектов недвижимости; на неотложные нужды; под заклад ценных бумаг; под залог дорогостоящей мебели, техники ("связанное кредитование"); образовательный кредит?. Как мы видим, потребительский кредит отождествляется с кредитованием физических лиц.

А. А. Казимагомедов и А. А. Гаджиев в учебнике "Деньги, кредит, банки" пишут: "Характеризуя кредитование населения на потребительские нужды, следует различать два аспекта этой проблемы. Во-первых, потребительский кредит предоставляется населению для удовлетворения различных нужд: на приобретение товаров длительного пользования, на кооперативное и индивидуальное жилищное строительство, на приобретение и строительство садовых домиков, на хозяйственное обзаведение молодым семьям и т. д. Второй аспект проблемы кредитования населения коммерческими банками - развитие кредитов на предпринимательскую деятельность...".

Представляется, что развитие кредитования населения на предпринимательскую деятельность выходит за рамки потребительского кредитования и относится к другой (предпринимательской) категории кредитов. Авторы данного учебника также отождествляют потребительский кредит с кредитами населению, включая в него не только кредиты на предпринимательские нужды, но и кредиты на приобретение недвижимости: "Кредиты на приобретение недвижимости предоставляются на срок до 10 лет... В качестве обеспечения банк принимает... передаваемые в залог объекты недвижимости...".

Е.Ф. Жуков под потребительским кредитом понимает - "кредит, предоставляемый банком населению с целью приобретения дорогостоящих предметов потребления, улучшения жилищных условий и т. д.".

В учебнике "Финансы и кредит" под редакцией Т.М. Ковалевой ипотечному жилищному кредитованию посвящена целая глава, в которой автор также характеризует ипотечный жилищный кредит как разновидность потребительского кредита: "Классификация форм кредита осуществляется по различным признакам. Базовым признаком такой классификации признается характер использования ссуженной стоимости. С позиции этого критерия кредиты могут носить производительный и потребительский характер и выражать движение капитала и движение денег соответственно. Производительная форма кредита связана с особенностями использования полученных средств от кредитора. Движение стоимости в отраслях материального производства является движением капитала как возрастающей стоимости. Производительное использование кредита создает основу для его возврата с учетом процентов. Отмеченное положение считается основополагающим для определения природы потребительского кредита, который характеризуется непроизводительным использованием и возвратом кредита за счет других источников, в частности совокупного дохода заемщика - физического лица. С позиции этого подхода жилищный кредит следует признать разновидностью потребительского кредита".

Представленная точка зрения, на наш взгляд, во-первых, однобока, во-вторых, нелогична и непоследовательна, в-третьих, сугубо субъективна. Она заключается в том, чтобы подогнать анализ под заранее заданный автором результат. Да, действительно, у нас когда-то существовала такая, с нынешней точки зрения упрощенная, концепция, что существует четкое деление сфер общественной деятельности на материальную и нематериальную, а труда - соответственно на производительный и непроизводительный. Но такого четкого разделения не было даже тогда. Что же говорить об этом сегодня, когда границы производственной и непроизводственной сфер размываются все больше и больше? Тем более, когда основным обобщающим результативным показателем развития хозяйства сделали пресловутый валовой внутренний продукт, когда роль производственной сферы сведена до жалкого придатка непроизводственной.Неубедительными представляются и ссылки автора указанной главы на зарубежных авторов. "В зарубежной научной литературе классификация банковских ссуд осуществляется также по критерию их использования. В данном контексте выделяются ссуды торгово-промышленным предприятиям, финансовым организациям, частным лицам. Это означает, что ссуда, выданная предприятию под залог недвижимости, относится к категории торговопромышленных ссуд, а ссуда, выданная физическому лицу, ? как ссуда частному лицу. Исключение, - продолжает автор, - составляет ипотечный кредит. Несмотря на то, что в США достаточно широко используется залог недвижимого имущества, под ипотечным кредитом понимается только жилищный кредит. Такое положение отличается своей логикой. В данном случае критерием ипотечного жилищного кредита выступает его обеспечение, т. е. ипотека, что обусловлено той ролью, которую она играет в развитии ипотечного жилищного кредитования: ипотека служит основой формирования финансовых ресурсов, необходимых при долгосрочных кредитах. Вместо логики здесь одно противоречие на другом!

Во-первых, сначала автор опирается на "базовый признак" классификации форм кредита производительного или непроизводительного его использования и приходит к выводу, что "жилищный кредит" непроизводителен и его следует признать разновидностью потребительского кредита. Затем "забывает" об этом признаке и, апеллируя к неназванным зарубежным экономистам, пытается классифицировать выдаваемые ссуды ?по критерию их использования?, относя одну часть ипотечного кредита к торгово-промышленным ссудам, а другую - к ссудам частным лицам, что делать совершенно нелогично (ипотека остается таковой независимо от того, выдается ли под нее кредит торгово-промышленной компании или частному лицу) и вряд ли допустимо".

Во-вторых, в приведенном на с. 325 рис. 16.1 "Классификация кредита" автор дает третью классификацию кредитов, хотя и называет ее "классификацией кредитов по признаку целевого использования ссуженной стоимости", совершенно непозволительно разделяя ипотечный кредит на ипотечный и жилищный. Из приведенного рисунка следует, что, во-первых, автор приходит к парадоксальному выводу о том, что ипотечный и жилищный кредиты относятся к разным видам кредитов. Причем и тот и другой входят в состав потребительской формы кредита. По нашему мнению, разрывать ипотечный и жилищный кредиты (если под последним понимать кредит под залог жилья) - значит не понимать сущности ипотечного кредитования.Спрашивается, а каким же образом эта классификация увязывается с авторской классификацией, изображенной на рис. 16.2 (с. 329), в котором жилищные кредиты входят-таки в состав ипотечных кредитов? В-третьих, из приведенных рисунков все же неясно, какие виды ипотечных кредитов существуют. В-четвертых, непонятно, что собой представляет и почему обладает инвестиционной функцией этот отделенный от жилищного ипотечный кредит. Автор отмечает: "Можно выделить следующие функции ипотечного кредита: распределительную (для точности следовало бы написать перераспределительную), формирования рынка жилья, инвестиционную". Но мы не видим здесь ряда других функций ипотечного кредитования.В-пятых, если ипотечный кредит обладает инвестиционной функцией, он не может не выполнять функцию воспроизводственную. Однако автор почему-то лишает его таковой, заявляя: "Особенность ссуженной стоимости в банковском кредите, носящем производительный характер, заключается в том, что она обладает добавочной (по К. Марксу - дополнительной.  Авт.) потребительной стоимостью, способной ускорять производственный процесс (почему только ускорять, а не расширять). Касательно ипотечного кредита ссуженная стоимость таким качеством не обладает и непосредственного влияния на него не оказывает". Если бы автор показала, что ипотечный кредит включает кроме жилищной еще и земельную ипотеку и ипотеку коммерческой недвижимости, что взятые под залог их ипотечные ссуды могут быть использованы на ирригацию, мелиорацию земли, а значит, на повышение плодородия последней, на постройку и перепланировку коммерческой недвижимости, включая ипотеку целых производственных комплексов, выводы автора о производительном характере указанных ипотечных кредитов были бы более правильными. Но, к сожалению, автор оказалась в плену устаревших взглядов на эту острую социально-экономическую проблему.Теперь, видимо, пора разобраться с основной составляющей ипотечного кредитования, а именно: с ипотечным жилищным кредитованием. Новые принципы обеспечения жильем в России, перенесение тяжести финансирования приобретения жилья с государственного бюджета на граждан на рыночных условиях за счет собственных и заемных средств (а заемные совсем не бесплатные ? этого никогда не следует забывать), уроки мирового финансового кризиса в США, России и других странах, начавшегося с обвала американской жилищно-ипотечной системы, заставили ученых и практиков задуматься об экономических границах кредитования вообще и ипотечного кредитования в частности, об укреплении устойчивости и стимулировании развития ипотечно-кредитной системы финансирования приобретения жилья. А это требует уточнения места и роли ипотечного жилищного кредитования в системе координат кредитного рынка, да и в развитии всей национальной экономики, в том числе и в соотношении ипотечного жилищного и потребительского кредитования. В этом вопросе в отечественной и зарубежной научной литературе, как нам представляется, есть ?белые пятна?.

Подавляющее большинство российских авторов, как и иностранных, рассматривают ипотечное кредитование, в том числе и жилищное, как составную часть потребительского кредитования. "В России к потребительским ссудам относят любые виды ссуд, предоставляемых населению, в том числе ссуды на приобретение товаров длительного пользования, ипотечные ссуды, ссуды на неотложные нужды и прочее". "В зависимости от типа заемщиков и целей использования кредиты иногда подразделяют на: потребительские - для приобретения товаров длительного пользования; ипотечные - долгосрочные ссуды под залог недвижимости; жилищные долгосрочные ссуды частным лицам на приобретение или строительство жилья. Таким образом, по мнению некоторых авторов, происходит разделение понятий "потребительский кредит" и "ипотечная ссуда", несмотря на ее именно потребительский характер".

В зарубежной литературе также существуют разные трактовки классификации выдаваемых банками кредитов и, в частности, соотношения ипотечных и потребительских кредитов. Например, такую классификацию, принятую американской Федеральной резервной системой, приводит Эдвин Дж. Долан. "Краткосрочные коммерческие ссуды, традиционно представляющие собой сердцевину банковских операций, в настоящее время составляют около одной трети всех ссуд. Между тем все большее значение приобретают ссуды под недвижимость и ссуды частным лицам. Несмотря на незначительные абсолютные объемы, эти виды ссуд приобретают для отдельных банков все большее значение. Так, например, более 4 тыс. по большей части мелких банков специализируются на фермерских ссудах. Ссуды, предоставляемые правительствам зарубежных государств, хотя и невелики по размерам, но сконцентрированы в небольшом числе крупных банков, доминирующих над всей банковской системой США".

Как видим, ссуды коммерческих банков США классифицируются здесь не по единому, а по нескольким конкретным критериям (по объектам, субъектам и по целевому назначению кредитов). Но ссуды под залог недвижимости (ипотечный кредит) могут выдаваться как юридическим, так и физическим лицам.

Что же касается научных литературных источников, то зарубежные, в том числе и американские, авторы включают ипотечные ссуды в потребительское кредитование, хотя и отмечают определенные различия между ними.Так, американский экономист Питер Роуз в своей работе "Банковский менеджмент" пишет: "Банки предоставляют кредиты под залог недвижимости - домов, комплексов квартир, торговых центров, офисов, складов и других сооружений, а также в некоторых случаях - земли. Кредитование под залог недвижимости является самостоятельной областью кредитования, имеющей важные отличия от других видов банковских кредитов".

А дальше автор так описывает эти различия: "Кредиты под залог недвижимости отличаются от многих других видов кредитов несколькими ключевыми моментами. Прежде всего, средний размер кредита под залог недвижимости обычно значительно превышает средний размер других кредитов, особенно потребительских кредитов и кредитов мелким предпринимательским фирмам. Более того, определенные кредиты под залог недвижимости, особенно под залог домов на одну семью, обычно выдаются на максимально длинные сроки (от 15 до 30 лет). Долгосрочное кредитование подобного рода предполагает значительный риск для кредитора, поскольку в течение данного периода может произойти очень многое: неблагоприятное изменение экономических условий, процентных ставок, состояния здоровья заемщика и т. д.".

При принятии решения о выдаче кредитов других видов особое внимание уделяется планируемому потоку наличности или доходу заемщика. При выдаче кредитов под залог недвижимости более важными, чем доход заемщика, являются состояние и стоимость имущества - объекта кредитования. В кредитовании под залог недвижимости при принятии решения о выдаче или отказе в кредите очень важна компетентная оценка соответствующего имущества. Подобные экспертные оценки должны производиться на основе отраслевых и правительственных критериев, в частности учитывать возможность продажи закладной на вторичном рынке, что позволит кредитору привлечь дополнительные средства для выдачи новых кредитов.Одним из обязательных правил Федеральной национальной ипотечной ассоциации (FNMA, или "Фанни Мэй") является правило, согласно которому любые кредиты под залог жилых помещений могут приобретаться в случае, если ежемесячные платежи за жилье (включая сумму основного долга и проценты, налоги и страховые взносы) не превышают 28% валового ежемесячного дохода заемщика, а сумма регулярных ежемесячных платежей (включая расходы на жилье) - 36% валового ежемесячного дохода. Срок погашения кредита под залог жилья не может быть меньше 10 и больше 30 лет; оценку имущества должен произвести эксперт. Правила FNMA предусматривают также, что отчет о кредитах, полученных заемщиком, должен отражать состояние дел в период не ранее, чем последние 90 дней.

Несмотря на то, что подобные правила обременительны для кредитора, они имеют свои достоинства: кредиты, соответствующие указанным критериям, могут быть легко проданы на вторичном рынке другим финансовым учреждениям, в частности страховым компаниям, сберегательным банкам, пенсионным фондам или государственным агентствам, таким, как "Фанни Мэй" или "Джинни Мэй" (GNMA - Правительственная национальная ипотечная ассоциация). Зачастую банк или другое кредитное учреждение объединяет свои кредиты в единый кредитный пул, финансируемый GNMA, и продает ценные бумаги - требования к этому пулу - инвесторам, привлекая таким образом средства для дальнейшего кредитования".

Мы специально приводим эту длинную цитату, чтобы показать попытку автора аргументировать ипотечное кредитование как самостоятельную область кредитования (хотя он и не раскрывает главных отличий ипотечного кредитования от других видов и не характеризует ипотечный кредит как особый, только ему присущий вид кредитования).

Достаточно систематизированно отличия ипотечного кредита от потребительского изложены в работе В.В. Кияткиной: "Ипотечный кредит, будучи частью "потребительского" кредита, а точнее, кредита населению, как формы кредита, имеет ряд особенностей, позволяющих выделить его прежде всего в особый (обособленный) вид кредита... Ипотечный кредит обладает теми же свойствами, которые характерны для кредита в целом, однако по характеру движения ссудной стоимости, по своей организации, порядку выдачи и погашения, обслуживания долга он отличается от других видов ссуд". В доказательство своей позиции автор приводит ряд аргументов, допуская определенные противоречия в своей аргументации.

В качестве первой особенности ипотечного кредитования В.В. Кияткина приводит то, что он зачастую не дает заемщику возможности получить новый чистый доход при его использовании: "При ипотечном жилищном кредитовании ссуженная стоимость не приносит прибыль, а возврат кредита и уплата процентов осуществляется за счет доходов заемщика, не связанных с приобретаемой квартирой. (Исключением могут быть следующие ситуации: если купленная в кредит квартира сдается в аренду и проценты по кредиту уплачиваются из арендной платы или если стоимость квартиры выросла и ее продажа принесет заемщику прибыль".

При ипотечном жилищном кредитовании высвобождение ссуженной стоимости происходит иначе, чем при других видах кредитования: ссуженная стоимость прямо не участвует в хозяйственном обороте заемщика, следовательно, она не высвобождается при его завершении, а лишь постепенно возмещается из доходов заемщика, получаемых им от его трудовой деятельности.

На основании вышеизложенного, к сожалению, многие авторы делают вывод о непроизводительном характере кредитов населению, в том числе ипотечных и тем более ипотечных жилищных кредитов. И это несколько диссонирует с изложенной В.В. Кияткиной на предыдущей странице оценкой потребительских кредитов в воспроизводственном процессе: "Кредит населению как "потребительский" кредит по своей природе не является "бросовым", обслуживающим непродуктивные потребности заемщиков. Потребление как стадия процесса воспроизводства не есть "проедание", "ничтожение" общественного продукта, оно производительно, ибо создает условия для перехода к новому циклу, рождает стимулы для совершенствования и развития новых производительных сил. Вряд ли, как это иногда утверждается, "потребительская" ссуда, обслуживающая потребности населения, является непроизводительной. Напротив, данному кредиту, безусловно, присущи производительные черты, ибо он используется на нужды граждан - физических лиц для воспроизводства их жизнедеятельности, создания условий для осуществления непрерывности воспроизводственного процесса".

Во-вторых, пишет автор: "Находясь в составе кредита населению как самостоятельной формы кредита, ипотечный кредит не является чисто банковским кредитом, отличается от последнего составом кредиторов. В отличие от банковского кредита, где кредитором непосредственно выступает банк. Кредитором при ипотечном кредите может выступать как банк, так и его дочерние структуры. Не желая брать на себя повышенные риски, коммерческие банки могут образовывать специальные дочерние финансовые компании, которые в отличие от банковских филиалов не нуждаются в специальной банковской регистрации, принимают на себя повышенные кредитные риски, зачастую связанные с данным кредитованием... Выдача ипотечных кредитов - это удел крупных кредиторов, обладающих значительными капиталами, тогда как потребительские кредиты могут выдавать практически все, кто имеет свободные капиталы, в том числе и торговые организации".

В-третьих, в ипотечном кредитовании иной состав не только кредиторов, но и заемщиков. "Специфика ипотечного кредита заключается в том, что в составе заемщиков кроме физических лиц можно увидеть и юридических лиц, активно использующих ипотечную ссуду для удовлетворения своих потребностей. Ипотечный кредит охватывает не только сектор индивидуальных потребителей, сектор населения, но и промышленный и аграрный сектора. Заемщиками могут стать как промышленные, так и сельскохозяйственные предприятия".

В-четвертых, "потечный кредит в отличие от других подобных ссуд рассматриваемой формы всегда имеет обеспечение"

И все же концепция автора не получилась логически последовательной и непротиворечивой. Это объясняется тем, что автор сначала отождествляет потребительское кредитование с кредитованием населения, называя его ?потребительским? кредитованием в кавычках, а затем с помощью перечисленных выше четырех отличий пытается из этого "отребительского" в кавычках кредитования выделить ипотечное кредитование. Кроме того, автор, как и ее предшественники, все же не показала главных отличий ипотечного кредитования от потребительского.

Мы полагаем, что включение ипотечного, в том числе ипотечного жилищного, кредитования в состав потребительского необоснованно. И дело здесь не только в предпочтениях или ?вкусах? авторов, а в принципиальных отличиях ипотечного и потребительского кредитования, в том числе и их функций, а следовательно, требующих различного к себе отношения со стороны государства.

Во-первых, и потребительское, и в значительной части ипотечное кредитование предназначено для населения. Но это не тождество их, а только сходство. И, поскольку в современных условиях самое массовое распространение ипотека получила в жилищной сфере, создается впечатление, что она, подобно потребительскому кредитованию, непосредственно служит только для населения. Но не следует забывать, что помимо жилищной ипотеки всегда существовали и достаточно развиты земельная ипотека и ипотека коммерческой недвижимости - цехов, ангаров, отелей, производственных, торговых и других комплексов.

Во-вторых, цель получения кредита. К потребительским кредитам относят ссуды на покупку потребительских товаров и услуг, ссуды на неотложные нужды. Ипотечный кредит выдается на покупку не только жилья, но и, как уже было сказано, на покупку земли и коммерческой недвижимости, предназначенной для удовлетворения производственных потребностей. Такой ипотечный кредит является непосредственно производительным. Но дажежилье не является обычным потребительским товаром. Человек может обойтись без личного автомобиля, мотоцикла или моторной лодки, а без жилья нет. Кроме того, жилье - это дорогостоящий товар, для покупки которого, как правило, надо копить деньги в течение нескольких или многих лет, а в условиях сегодняшней России оно недоступно более чем 2/3 населения. Жилье - это такой товар, наличие или отсутствие которого определяет не только благополучие, но и социально-экономическую активность граждан и даже демографию в стране. Как говорится, "к бездомным аисты не прилетают".

В-третьих, обеспечение кредита. Ипотечный кредит имеет под собой не просто обеспечение, а такое прочное обеспечение, какого не имеет ни один другой вид кредитования, а именно недвижимость, цена которой имеет устойчивую тенденцию к росту, хотя в периоды кризисов возможно и снижение цен на нее. Поэтому ипотечный кредит, как правило, оказывает стабилизирующее влияние на кредитно-финансовую систему, а в силу своего мультиплицирующего воздействия на строительное производство, многие смежные с ним отрасли и занятость является важным стабилизирующим фактором развития всей экономики. Это подтверждает мировая история ХХ и начала ХХI века.

В-четвертых, количество субъектов, участвующих в кредитной сделке при потребительском кредитовании, составляет два или три. В ипотечном кредитовании могут участвовать до десятка и даже более субъектов.

В-пятых, различие в пакете документов, представляемых для получения кредита. Если для получения потребительского кредита необходимо представить, как правило, паспорт и справку о доходах, то для получения ипотечного кредита в силу того, что залогом является недвижимость, помимо стандартного пакета, дополнительно должны быть представлены и другие документы.

Исходя из всего сказанного, ипотечный жилищный кредит следует рассматривать не как потребительский кредит, а как долгосрочные инвестиционные вложения в развитие главной производительной силы общества - человека, т. е. как особый вид кредита, принципиально отличный от других видов.

Косвенным свидетельством различий между ипотечным и потребительским кредитом является и тот факт, что закон об ипотечном кредите действует уже более 15 лет, а Федеральный закон от 21.12.2013 N353-ФЗ "О потребительском кредите (займе)" вступит в силу только с 1 июля 2014 г. (Кстати, в п. 2 ст. 1 этого закона записано: "Настоящий федеральный закон не применяется к отношениям, возникающим в связи с предоставлением потребительского кредита (займа), обязательства заемщика по которому обеспечены ипотекой". Полагаем, что законодатель здесь отдает дань устаревшему взгляду, включая ипотечный кредит в состав потребительского.)Другим косвенным свидетельством самостоятельности ипотечного жилищного кредитования является публикация Банком России "Сведений о жилищных кредитах", установленных в соответствии с Указанием Банка России от 16.01.2004 N1376-У, а также Указанием Банка России от 12.11.2009 N2332-У "О перечне, формах и порядке составления и представления форм отчетности кредитных организаций в Центральный банк Российской Федерации".

Принципиальное теоретическое, методологическое, практическое и даже социально-политическое значение в ипотечном кредитовании имеет такой фактор, как доступность жилья. Он является не только показателем благосостояния населения страны, но и фактором развития ипотечного жилищного кредитования. Под доступностью жилья понимается способность семьи приобрести жилье.

В качестве оценочного показателя в нормативных документах Российской Федерации и в публикациях по этому вопросу принят коэффициент доступности жилья, который определяется количеством лет, необходимых для накопления суммы, равной стоимости стандартной квартиры. Но определяется он в России до сих пор совершенно неправильно. Так, представители Института экономики города (ИЭГ) утверждают: "Коэффициент доступности жилья ? средняя цена стандартной жилой единицы делится на среднегодовой доход семьи". В другой более поздней работе авторы снова пишут ?коэффициент доступности жилья рассчитывается как соотношение средней стоимости квартиры размером 54 кв. м общей площади к среднему годовому доходу семьи из трех человек. Примечательно, отмечают авторы, что в 1998 г., до экономического кризиса, семья из трех человек должна была откладывать все свои денежные доходы для приобретения стандартного жилья по средним ценам в течение 4,9 года, а после кризиса - более 7,3 года. Начиная с 1999 г. данный показатель имел положительную динамику, т. е. его значение уменьшалось, но с 2005 г. значение коэффициента доступности жилья стало увеличиваться из-за более быстрого роста цен по сравнению с доходами населения и в 2008 г. составило около 5,3 года".

Прошло пять лет, а наши "эксперты" продолжают вводить в заблуждение не только рядовых читателей, но и соответствующие официальные государственные службы, показывая, будто доступность жилья в России выше, чем в странах Западной Европы, и продолжает повышаться. В статье "Рынок жилищного строительства в России: современное состояние и перспективы" представители Института экономики города снова пишут: "Коэффициент доступности жилья" отношение средней цены на квартиру площадью 54 кв. м к среднему годовому доходу семьи из трех человек ? в 2012 г. составил 4,1 против 5,3 в 2008 г., т. е. ситуация улучшилась".

Таким образом, согласно расчетам специалистов Института экономики города, доступность жилья в России в кризисном 2009 г. выросла на 13,2%, в 2011 г. - на 39,6% по сравнению с 2008 г., а в 2015 г. должна снизиться на 25% по сравнению с 2011 г. Вызывают вопросы и данные по федеральным округам и регионам страны. Из них следует, что доступность жилья в России выше, чем в Европе, а в ряде регионов Уральского и Дальневосточного федеральных округов составляет от двух до трех лет, т. е. в разы выше, чем в Европе. Возникает вопрос, почему при такой фантастически высокой доступности жилья обеспеченность населения жильем в России в разы ниже, чем в Европе и США, а средневзвешенный срок кредитования в России за 2006?2013 гг. составлял от 14,9 до 17,9 года. Мы уже не раз отмечали, что это не соответствует действительности, а методика расчетов доступности жилья экспертов ИЭГ является несостоятельной.Во-первых, потому, что авторы действующей методики определения доступности жилья соотносят цену квартиры с валовым доходом семьи, полагая, что все эти годы семья должна все свои доходы копить на покупку жилья или на погашение ипотечного кредита, что абсолютно невозможно, поскольку, по данным Росстата, 80% всех доходов населения России идет на приобретение необходимых товаров и услуг и уплату обязательных платежей, а у более чем половины населения доля потребительских расходов составляет 100% всех доходов, а это означает, что только за счет этого фактора авторы методики искусственно завышают доступность жилья в стране как минимум в пять раз.

Во-вторых, авторы действующей методики неадекватно оценивают воздействие ипотечного кредитования на стоимость приобретаемого жилья, а следовательно, и на доступность жилья, безоговорочно утверждают, что ипотечный кредит повышает доступность жилья. В Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования до 2030 года утверждается, что ипотека является эффективным инструментом решения жилищной проблемы для семей со средними статистическими доходами. В расчетах так называемого коэффициента доступности жилья авторы действующей методики (цена жилья/доход заемщика) не только завышают знаменатель дроби примерно в 5 раз, но и занижают числитель в два и более раз на сумму банковских процентов, стоимости страхования объекта кредитования, жизни заемщика и титула собственности.

Наши "эксперты" даже не задумываются над тем, почему при их мифической доступности жилья в 4,6 года банки предоставляют ипотечные кредиты на сроки до 30 лет. И эта по существу несостоятельная методология определения доступности жилья вошла во многие научные и учебные публикации и в государственные концепции и программы ипотечного жилищного кредитования и обеспечения населения России жильем. Так, профессор В. А. Горемыкин пишет: "Доступность жилья для населения определяется по индексу доступности жилья (Ижд), который рассчитывается как отношение рыночной стоимости квартиры общей площадью 54 кв. м в соответствующем регионе (городе, районе) (Сж) к совокупному среднегодовому доходу семьи из трех человек (Дс) т. е. Ижд = Сж / Дс = 1200000 / 300000 = 4 года".

И. В. Довиденко и В. З. Черняк в своей работе "Ипотека. Управление. Организация.". Оценка - пишут: "Основным показателем, характеризующим состояние рынка жилья с точки зрения возможности приобретения квартир гражданами, является коэффициент доступности жилья, измеряемый как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 кв. м) к среднегодовому доходу семьи (3 чел.). В настоящее время средняя по России стоимость стандартной квартиры на первичном рынке равняется 599.400 руб. Среднегодовой доход семьи (двое трудоспособных взрослых и один ребенок) около 9000 руб. Таким образом, коэффициент доступности составляет 5,55, т. е. для покупки квартиры среднестатистической семье необходимо осуществлять накопления (не производя другие затраты) в течение 5,55 лет".

Однако наших экспертов это не волнует. Поэтому в Федеральной целевой программе "Жилище" на 2002-2010 гг. мы можем прочитать: "Ожидаемые конечные результаты реализации Программы и показатели социально-экономической эффективности...: повышение доступности приобретения жилья, когда средняя стоимость стандартной квартиры общей площадью 54 кв. м будет равна среднему годовому совокупному денежному доходу семьи из трех человек за 3 года".

В-третьих, действующая сегодня методика определения доступности жилья "сваливает в один котел"  доходы миллионеров и миллиардеров, с одной стороны, и 3/4 населения с доходами, не позволяющими им перешагнуть "порог" вступления в ипотеку. Как мы уже видели, сегодня 80% жилья в России приобретается без участия кредита, а остальные 20% покупателей жилья либо льготники (военные, вынужденные переселенцы и т. д.), либо граждане с доходами, относящимися к восьмой - десятой доходным децилям. Поэтому, поощряя ипотечное кредитование, государство усугубляет социальную дифференциацию и не решает проблемы обеспечения жильем основной массы населения.

Чтобы знать реальную картину обеспечения жильем, необходимо рассчитывать доступность жилья в первую очередь по группам доходности, а не только по субъектам Российской Федерации (как это любят делать наши "эксперты"), поскольку социальная дифференциация лежит в основе региональных различий в обеспечении населения жильем.

Хотелось бы, чтобы наши эксперты и соответствующие государственные учреждения спустились с заоблачных высот на российскую землю. Время радикального обновления концептуальных основ ипотечного жилищного кредитования настало.

Все сказанное свидетельствует о том, что распространенная в современных условиях теоретико-методологическая база определения доступности жилья и ипотечного жилищного кредитования нуждается в радикальном обновлении. Необходима научная разработка вопросов доступности жилья не только в узком (покупка жилья в собственность), но и в широком смысле слова, включающая также стоимость жилищно-коммунальных услуг для населения, доступность жилья не вообще "для населения", как "средняя температура по больнице", а для различных социальных групп. А значит - поиски путей решения жилищной проблемы для каждой социальной группы.

 




На Главную Карта Сайта Написать Письмо
Чем дальше, тем удивительней...
Новости на BBDoc.ru
СПС "ПРОФТЕСТ"
 
Не можете найти нужный материал?

Напишите нам doc@bbdoc.ru и мы постараемся вам помочь.